В конце прошлого года финансовый мир заговорил о появлении плавающей ипотечной ставки. Но никаких конкретных предложений озвучено не было. Сейчас ситуация изменилась. ЦБ уверяет, что многие крупные банки готовятся к развитию ипотечного кредитования с плавающей процентной ставкой, а президент поручил принять соответствующий закон.
Плавающие процентные ставки законодательно не запрещены, но в ипотечном кредитовании почти не используются.
Сейчас процентная ставка по ипотечным кредитам исторически низкая. То там, то тут появляются сообщения об ипотеке под 0,1%, 0,4%, о скидках для молодых семей, снижении ставки по акции к празднику, о спецпредложении для жителей определённого региона и т. д.
Для банков это повод расширить кредитный портфель и привлечь новых заёмщиков. Для государства — возможность выполнить цель по обеспечению людей жильём. Вместе с этим банки волнуются — повышение ключевой ставки снизит их прибыль. Например, ставки по долгосрочным кредитам останутся на уровне 7% годовых, а вклады придётся принимать под 10% годовых. Если же ипотечная ставка будет меняться вслед за ключевой, банк не будет нести процентный риск, а переложит его на заёмщика.
Раньше подобная проблема не стояла перед банками — ставки по жилищным кредитам были высокими, а ключевая ставка снижалась. Как только ситуация развернулась в обратную сторону, обозначились риски.
Кроме этого, ЦБ выделяет и другие предпосылки использования плавающей ставки:
Вспоминается валютная ипотека 2014-2015 года. Изначально ставки по ней были ниже, чем по рублёвой, но был риск увеличения платежа по мере роста курса. Рубль обвалился — ипотечный платёж стал неподъёмным для многих заёмщиков. Люди лишились и денег, и квартиры.
С плавающей процентной ставкой может произойти также. Если ключевая ставка резко вырастет, то и платёж по ипотеке изменится не в лучшую сторону. Уповать на стабильность не стоит, потому что ипотечный кредит долгосрочный — на десятки лет. Ситуация в стране и мире может много раз поменяться.
Центробанк подсчитал:
Посмотрим на конкретном примере, как изменится платёж и переплата с увеличение процентной ставки.
Ежемесячный платёж — 27 866 рублей. Переплата — 945 674 рубля.
Изменим процентную ставку до 9% годовых. Ежемесячный платёж стал 30 402 рубля, а переплата — 1 250 940 рублей.
Итак, основной риск плавающей ставки — увеличение платежа, что ведёт к росту долговой нагрузки. Есть вероятность, что большое число заёмщиков не смогут платить ежемесячные платежи по ипотеке или другим кредитам.
В сообщении ЦБ говорится:
В ситуации широкого распространения ипотечных кредитов с плавающими ставками повышение ставок могло бы привести к чрезмерному росту долговой нагрузки значительной части заёмщиков и их неплатежеспособности. Это несло бы серьёзные социальные и макроэкономические риски, так как долговые проблемы граждан неизбежно привели бы к спаду потребления, кризису на рынке недвижимости, потере жилья.
Владимр Путин поручил принять закон, регулирующие плавающие процентные ставки.
Правительству Российской Федерации совместно с Банком России: в целях ограничения возможных рисков для заёмщиков — физических лиц обеспечить внесение в законодательство изменений, регулирующих порядок изменения переменных процентных ставок и (или) сроков возврата потребительского кредита (займа), в том числе обязательства по которому обеспечены ипотекой
ЦБ уже выпустил доклад для общественных консультаций «О регулировании рисков, связанных с возможным распространением плавающих процентных ставок в ипотечном кредитовании».
Центробанк предлагает несколько вариантов регулирования плавающей процентной ставки:
Итак, мы видим, что план по введению плавающей процентной ставки начал оформляться. Законодательно ограничений для появления подобных продуктов нет, но нет и регулирования.
Президент поставил срок для предоставления предложения по законодательным изменениям — 15 июля. Посмотрим, что будет дальше.