Сбербанк первым из банков заговорил о введении плавающей ипотечной ставки, чтобы покрыть процентный риск от повышения ключевой ставки и сделать жилищные кредиты доступными. Пока ЦБ по поручению президента готовит правовое регулирование вопроса, Сбербанк разрабатывает предложения для заёмщиков, уверяя, что так жилищные кредиты будут доступнее.
По данным индекса «Выберу.ру», средняя ставка по ипотеке составляет 7,96% годовых. Но ключевая ставка ЦБ — 4,25%. Разница — 3,71%. Сюда заложена маржа и всевозможные надбавки. В том числе премия за процентный риск, которая сейчас составляет 1,4%. Чем ниже ключевая ставка, тем выше премия. Например, в мае 2020 года ипотечная ставка на вторичном рынке составляла 8,48%, а премия за процентный риск — 0,69%. В конце 2020 года проценты по ипотеке опустились до 8,05%, а премия за процентный риск выросла до 1,4%.
Делаем выводы. Сейчас заёмщики платят за то, чего ещё нет — за повышение ключевой ставки. Если исключить банковский риск, то ипотека станет дешевле.
Банк предлагает ввести ипотеку с плавающей процентной ставкой и фиксированным ежемесячным платежом. То есть, ежемесячный платёж не будет меняться, и финансовая нагрузка на заёмщика не увеличится. Поменяется срок и, соответственно, переплата.
Сравним два кредита — фиксированный и с плавающей ставкой.
Исходные данные:
Получаем ежемесячный платёж 22 965 рублей. Переплата — 1 728 416 рублей.
Допустим, что параллельно банк предлагает более дешёвый кредит, но с плавающей ставкой.
Исходные данные:
Пока ничего не изменится, платёж будет 21 038 рублей. Переплата — 1 386 972 рубля.
Но, если что-то в экономике поменяется, и ключевая ставка вырастет, то банк изменит срок кредита. Допустим, ключевая ставка выросла на 1,4%. Срок кредита будет уже 18 лет. Переплата — примерно 2 130 000 рублей.
Сбербанк считает, что плавающая процентная ставка с фиксированным платежом — это возможность сделать ипотеку доступной без увеличения нагрузки на заёмщика и дополнительных затрат из бюджета.
Позволим себе сделать умозаключения по новому предложению от Сбербанка.
В первую очередь хочется спросить себя: отчего все так забеспокоились процентным риском, если он уже заложен в стоимость кредита? Заботу о заёмщиках мы даже не рассматриваем как вариант. Получается, что финансовые организации и власть ждут повышения ключевой ставки и готовятся к этому?
Возможно, так государство готовится к отмене льготной ипотеки. Если на рынке появятся массовые банковские продукты со ставкой около 6,5% годовых, то среднее значение не повысится, и у людей создастся иллюзия, что жильё всё ещё доступно.
Если рассматривать плавающие ставки по жилищным кредитам как одно из предложений в линейке ипотечных продуктов, а не полную замену фиксированных ставок, то они не вызывают отвращения. Но при условии, что банк будет вести себя честно и давать заёмщику полную информацию о кредите со всеми возможными рисками, расчётами и сравнениями нескольких продуктов, чтобы каждый наглядно видел, что его ждёт в будущем.
Также хочется видеть регулирование. Например, ограничения по увеличению срока и платежа. Ипотечный кредит берётся на десятки лет. Ни один аналитик не сможет предсказать поведение ключевой ставки на весь период. Может оказаться, что она вырастет в три раза или упадёт до нуля. У заёмщика должна быть уверенность, что его кредит из 15-летнего не превратится в 30-летний.
Мы бы допустили оформление подобного кредита в одном случае — стабильные зарплаты у всех членов семьи, пополнение не ожидается, кредит оформляется на короткий срок, есть запас прочности по доходу и накоплениям, есть возможность быстро закрыть ипотеку в случае непредвиденного роста ключевой ставки (за счёт другой недвижимости или прочего имущества, накоплений, помощи родственников).