Лет 10 назад рекламной фишкой банков была фраза «Выдаём кредит без дополнительных комиссий». Со временем мы вообще подзабыли о том, что такое платёж за выдачу займа. Но времена меняются — комиссии возвращаются. Но возвращаются они красиво — как скидки по ипотеке. Банки один за одним вводят опции для жилищных кредитов — возможность применить скидку к базовым процентам. Разумеется, не бесплатно. Реклама обещает заёмщику ощутимую выгоду. Но, чтобы убедиться в правдивости заявлений, давайте посчитаем.
Схема с комиссиями за выдачу ипотеки применялась давно. Но опция встречалась только у небольших малоизвестных банков. Сейчас же услугу предлагают даже крупные финансовые организации, лидеры выдачи ипотек.
Выглядит предложение так: банк даёт скидку к базовой ставке от 0,5 п. п. до 7 п. п., но не просто так, а при уплате единовременной комиссии. Проще говоря, клиент покупает пониженный процент.
Причём можно выбрать срок понижения: год, два, пять или на весь срок. Чем выше сумма кредита и длиннее срок применения скидки, тем больше придётся платить.
Поскольку базовые ставки по ипотеке держатся на уровне 13-15%, любая возможность получить дисконт радует. Но комиссия — дополнительные расходы по кредиту. Прежде, чем доставать кошелёк, надо внимательно посчитать, велика ли выгода и есть ли она вообще.
Пожалуй, самая заметная программа снижения ставки по ипотеке у Сбербанка, поскольку больше всего кредитов выдаёт именно он. Она называется «Своя ставка». Опция скидку от 0,5 п. п. до 1,5 п. п. к базовой ставке на весь срок кредита или только на 2 года. То есть вместо 15,5% годовых банк даёт заёмщику 15 — 14%. Плюсом к этому можно применить и другие дисконты:
Так можно снизить ставку на ипотеку Сбербанка до 12,4%.
За использование опции банк возьмёт плату, размер которой зависит от срока кредитования, срока действия скидки и суммы ипотеки.
| Срок кредита | Размер скидки | Размер платежа от суммы кредита при скидке на 2 года | Размер платежа от суммы кредита при постоянной скидке |
| До 7 лет | 0,5 п. п. | 0,6% | 0,9% |
| До 7 лет | 1,5 п. п. | 1,9% | 2,8% |
| От 7 до 12 лет | 0,5 п. п. | 0,7% | 1,3% |
| От 7 до 12 лет | 1,5 п. п. | 2% | 4% |
| От 12 до 20 лет | 0,5 п. п. | 0,7% | 1,6% |
| От 12 до 20 лет | 1,5 п. п. | 2,2% | 4,9% |
| От 20 до 30 лет | 0,5 п. п. | 0,7% | 2,4% |
| От 20 до 30 лет | 1,5 п. п. | 2,2% | 7,1% |
Нагляднее продемонстрировать, как работает скидка на конкретном примере. Заодно и посчитаем, насколько схема выгодная для заёмщика.
Для примера возьмём недвижимость стоимостью 7 млн рублей. Минимальный первый взнос — 1,4 млн. Сумма кредита — 5,6 млн. Для чистоты эксперимента не станем учитывать прочие скидки от Сбербанка на ипотеку, возьмём только страхование жизни, за которое базовая ставка уменьшается на 1 п. п., до 15,5%. Срок кредита — 30 лет. Вычислить ежемесячный платёж и переплату удобнее всего через калькулятор «Выберу.ру».
Результаты расчёта выглядят так:
Если к этому кредиту применить опцию «Своя ставка» со скидкой 1,5 п. п. на весь срок кредита, то получится следующая картина:
Но за применение скидки надо заплатить 397 600 рублей.
Из-за большого разового платежа схема, на первый взгляд, выглядит не очень привлекательно. Но давайте посчитаем выгоду.
В первом случае заёмщик переплатит 21 млн за весь срок кредита. Во втором случае — 18,6 млн.
Выгода — 2,4 млн (21 млн — 18,6 млн).
Цифры говорят о том, что есть смысл соглашаться на ипотеку со скидкой.
Сбербанк — не единственный крупный банк, запустивший программу со скидками на ипотеку. Например, у банка ДОМ.РФ есть опция «Ставка ниже», по которой можно зафиксировать выгодные проценты на 12 месяцев, 5 лет и весь срок кредита. Единовременный платёж рассчитывается в зависимости от стоимости жилья и размера скидки. В пресс-релизе банка говорится:
Скидка по ставке составляет от 0,5 п. п. до 6 п.п. Например, при условии закрепления на весь срок кредита скидки 2 п. п. нужно внести 8% от его суммы или 6,8% от стоимости недвижимости. При скидке к ставке 0,5 п. п. на срок 12 месяцев нужно внести всего 0,4% от суммы кредита или 0,3% от стоимости приобретаемой недвижимости
Посмотрим на нашем примере, как будут выглядеть расходы по ипотеке от ДОМ.РФ.
Исходные данные:
Ежемесячный платёж получается 65 910 рублей, переплата — 18,4 млн.
С учётом скидки процентная ставка будет 11,9%.
Платёж уменьшится до 57 172 рублей, а переплата — до 15,1 млн. Комиссия за участие в программе — примерно 448 000 рублей.
Как видим, выгода тоже видна. В данном примере она составит 3,3 млн.
Глядя на примеры с двумя банками, приходим ещё к одному выводу — у банков отличаются базовые ставки, соответственно, лучше сравнить несколько банков.
Альфа-банк тоже запустил программу, снижающую проценты по ипотеке. Предложение уж наделало шума в СМИ, поскольку минимальная ставка при применении скидки — 7,9%, а это ниже, чем по льготным программам с господдержкой. Снижать проценты можно на один год, два года или весь срок. Информации о том, сколько надо платить за услугу в публичном доступе нет. Банк предлагает оставить заявку на сайте и обсудить условия снижения ставки с персональным менеджером.
Мы сейчас рассмотрели только скидки на весь срок кредита. Но банки предлагают применить скидку на более короткий срок — год или два. Комиссия будет ниже. При тех же исходных данных за скидку на 2 года в Сбербанке надо будет заплатить 123 201 рублей.
Дальше, если ставки будут меняться, можно рефинансировать договор. Так вы и не переплатить за комиссию, и проценты понизите. Можно сказать, что временная скидка поможет пережить сложные времена.
Но есть вероятность просчёта. Например, если подавать заявку на рефинансирование через 6 месяцев после оформления, то смысла в применении опции нет. Разница в платежах за полгода по кредиту со скидкой и без — 42 810 рублей. А уплаченная комиссия — более 100 000 рублей.
Можем предположить, что текущие ставки по ипотеке не задержатся, потому что ЦБ намекнул на дальнейшее снижение ключевой ставки. Если новых потрясений в экономике и политике не будет, то к концу года мы увидим более демократичные предложения по жилищным кредитам.
Ещё один довод в пользу дальнейшего снижения ипотечных ставок — провал по выдаче жилищных кредитов. В апреле выдачи рухнули в 4 раза. Между тем у правительства стоит план по количеству выданных жилищных кредитов. Вице-премьер Марат Хуснуллин намекнул, что льготная ипотека будет расширяться, если существующих программ будет недостаточно.
Дать один совет на всех мы не можем, потому что у всех разные условия покупки недвижимости и финансовые возможности. Но какими бы ни были обстоятельства, надо считать выгоду. Причём важно считать не только на текущий момент, но и на перспективу.
В целом предложенные банком программы выглядят привлекательно для тех, кому надо купить квартиру срочно, не дожидаясь, когда ставки по ипотеке снизятся сами.
Если же есть возможность повременить с покупкой, то можно посмотреть на рынок ещё пристальнее и изучить не только перспективу снижения ипотечной ставки, но и цен на жильё.