Центробанк против дешёвой ипотеки: какие ставки останутся на рынке?

В мае вступают в силу новые требования Центробанка к ипотечным кредитам. Регулятор хочет, чтобы низкие ставки стали невыгодны банкам. ЦБ уже давно борется с дешёвыми кредитами, считая их рисковыми. С 1 мая банкам потребуется больше денег для ипотеки с низким первоначальным взносом. С 30 мая дополнительные резервы придётся формировать для ссуд по низким ставкам. Вполне вероятно, что низкие проценты по жилищным кредитам вообще пропадут с рынка.

Банк России опубликовал значения рыночной процентной ставки по ипотеке (РПС).

Если ставки коммерческих банков по ипотеке будут отклоняться от этих значений, то кредитным организациям будут начисляться дополнительные резервы. Величина резерва зависит от степени отклонения.

К началу мая РПС составила 10,84%. Если банк выдаёт ипотеку по ставке от 0% до 5,42, то обязан зарезервировать 50% полной стоимости кредита. Если ипотечная ставка составляет от 5,43% до 8,67%, то допрезерв должен быть равен 30%.

Для кредитов, которые выдаются по программам с господдержкой (максимальная ставка 8%), ставки могут быть ниже:

• допрезерв 50% — при ставках в диапазоне от 0 до 4,17%,
• 30% — по кредитам, выданным по ставкам от 4,18% до 6,672%.

Что это значит для заёмщиков?

Пока банки сохраняют низкие ставки по специальным ипотечным программам, которые реализуют совместно с застройщиками. Например, самая низкая ставка, по которой можно купить квартиры в ГК «Пик», составляет 6,5% (ВТБ, Альфа-Банк, Совкомбанк, «Открытие»).

«А101» предлагает экстремально низкую ставку — 1,01%, но успеть оформить по ней кредит нужно до 31 мая. Ставки по другим программам застройщика выше — 3,99% и 6%.

У ГК ««Самолёт» есть предложения по ставкам от 0,01% (МКБ), и от 0,11% (Альфа-Банк).

Пока неизвестно, как долго они будут действовать. Но ранее многие банки (например, Сбер) самостоятельно отказались от «околонулевых» ставок.

Определённо ЦБ «дожимает» банки и вскоре ситуация в любом случае изменится. Возможны два варианта:

• ставки по ипотеке поднимутся,
• вырастут цены на квартиры, при сохранении прежних низких ставок (так застройщики будут компенсировать банкам их выросшие допрезервы).

Риски выше

Другая мера ЦБ направлена против низких первоначальных взносов — это повышение с 1 мая надбавок к коэффициентам риска по договорам на покупку жилья в долевом строительстве. Если банки захотят выдать ипотеку с низким первоначальным взносом, то им придётся закладывать больше средств под риски, чем раньше. Потому что заёмщики с низким первоначальным взносом считаются менее надёжными. Соответственно, чем ниже первоначальный взнос, тем больше банку потребуется капитала.

• При взносе до 10% объём активов должен составлять 200% от суммы выданного кредита.
• При взносах 10 — 15% — 150% от суммы кредитного договора.
• Если первоначальный взнос составляет 20 — 30%, то банку достаточно иметь 50% объёма выданной ипотеки.