«Мы её в дверь, а она в окно». ЦБ не смог победить «нулевую» ипотеку

Борьба ЦБ с псевдовыгодной ипотекой под 0,1% годовых оказалась малоэффективной. Несмотря на предупреждения и наказания рублём, застройщики и банки продолжают выдавать кредиты с привлекательными только на первый взгляд условиями. Причём после резкого повышения ключевой ставки «нулевой» ипотеки стало больше.

За последнее время сразу несколько застройщиков и банков объявили о выдаче ипотеки по фактически нулевой ставке:

• «Росбанк Дом» — ставка 0,1% в первые один-три года по семейной ипотеке;
• ГК «Полис» — ставка 0,01% на весь срок кредитования по семейной и IT-ипотеке;
• ЛСР — ставка 0,01% в первый год по семейной и основной льготной ипотеке;
• ГК ФСК и ВТБ — ставка 0,01% в первый год по основной льготной программе.

Чем опасна ипотека по самой низкой ставке

Мы привыкли к льготной ипотеке со сниженными процентами, которыми нас «потчует» государство несколько лет подряд. Поэтому воспринимаем предложения банков и застройщиков как нечто само собой разумеющееся, не задаваясь вопросом, откуда дровишки. А зря.

Ипотечные программы, которые запускает государство, финансируются из бюджета. Правительство компенсирует банкам разницу между ставкой по льготной ипотеке и рыночной ставкой.

Строительные компании сами в этом признаются. В частности, на сайте ГК «Полис» чёрным по белому написано, что квартиры с ипотекой под 0,01% годовых будут дороже на 17,9-19,2%, чем другие варианты.

Далеко не все застройщики так откровенны. Но именно об этой опасности ЦБ предупреждал весь 2022 год.

Чем это грозит? Покупкой квартиры по завышенной стоимости. Велика вероятность, что переплата будет выше, чем по рыночной ипотеке. Ведь помимо компенсации разницы между нулевой и рыночной ставками придётся оплачивать труд застройщиков, которые договаривались с банком о программе.

Но ЦБ беспокоится не только о нас, но и о банках. Для кредитных организаций подобные схемы тоже опасны.

Представьте, что вы купили квартиру по завышенной цене в ипотеку, а через год «благополучно» обанкротились. Недвижимость отходит банку, поскольку это залог. На бумаге жильё стоит условно 10 млн рублей, но продать за такую цену невозможно, потому что фактическая стоимость 8 млн. Убыток банка 2 млн рублей только с одного клиента. А если таких окажется сотни и тысячи человек?

Чтобы оградить людей и банки, представители ЦБ весь 2022 год на разных площадках объясняли, чем опасна «нулевая» ипотека. В 2023 году регулятор перешёл от слов к действиям. С 30 мая ввёл для банков повышенные надбавки к капиталу. То есть заставил создавать больше резервов при выдаче дешёвой ипотеки.