Льготная ипотека и аренда: банки пошли в атаку на заёмщиков

Купить квартиру в ипотеку и сдавать её кажется отличной идеей. Особенно если вам положена семейная или другая льготная программа, а жить и так есть где. Арендаторы платят за вас ежемесячный платёж, квартира дорожает — это же идеальный финансовый план! Но тут появляется банк и начинает диктовать свои условия. Разбираемся, что будет с теми, кто рассчитывал закрывать ипотеку за счёт аренды.

Банки усиливают контроль

В ипотечных договорах всё чаще появляются пункты о том, что сдавать квартиру можно только с письменного согласия банка. Некоторые кредиторы прямо запрещают передавать жильё третьим лицам без уведомления, а также оставляют за собой право проверять состояние квартиры.

О том, что условия становятся всё жёстче, участники рынка сообщили «Известиям». По их словам, банки стали внимательнее относиться к использованию залогового жилья, особенно если оно фактически превращается в источник дохода.

Это не запрет аренды на уровне закона, основным здесь остается договор с банком. И если в нём прописано согласование сдачи, игнорировать пункт рискованно.

Почему банки стали строже

Последние годы банки сделали льготную ипотеку дешевле инфляции. Семейная ставка 6% годовых при росте цен выше этого уровня выглядела почти подарком. Логика была простой: взять дешёвые деньги, сдавать квартиру и гасить платёж арендой.

Но для банка это не инвестиционный проект, а кредит под конкретный объект. Если квартира активно сдаётся, растёт износ, увеличивается риск конфликтов с жильцами и судебных споров. На фоне охлаждения рынка и роста просрочек кредиторы решили сократить дополнительные риски. Фактически банк напоминает: пока ипотека не выплачена, жильё находится в обременении.

Как было и как стало

Раньше многие сдавали ипотечные квартиры без отдельного согласования. Пока платежи по ипотеке поступали вовремя, кредитор редко вмешивался.

Сейчас в договорах всё чаще встречаются формулировки:

• сдача только с письменного согласия;
• запрет передачи третьим лицам без уведомления;
• право банка проверять состояние залога;
• возможность санкций за нарушение условий договора.

Отдельный вопрос — льготные программы, в том числе семейная ипотека. Формально такие кредиты выдаются для улучшения жилищных условий семьи, а не для извлечения дохода. Если квартира куплена по льготной ставке, кредитор вправе требовать соблюдения целевого использования жилья — так, как это указано в договоре. Это, конечно, не массовый запрет, но уже явный тренд.

Практический гайд: что делать тем, кто хочет сдавать

Если вы всё ещё хотите взять ипотеку именно для сдачи, вот простой план:

1. Читайте договора очень внимательно. Особенно разделы про сдачу жилья, передачу третьим лицам и обязанности заемщика. Особенно мелкий шрифт. У нас есть более подробный материал на эту тему: «Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду» — там вы найдете примеры формулировок и что они реально значат.
2. Не ориентируйтесь только на слова менеджера. Лучше получить ответ банка письменно, с обязательной записью в документы. Если менеджер говорит «можно», а договор говорит «нужно согласие» — второй будет иметь преимущество.
3. Планируйте вариант без аренды. Аренда может прекратиться в любой момент — жильцы уедут, закон изменится или банк решит ужесточить требования. Рассчитывайте, сможете ли вы сами платить ипотеку без арендного дохода.
4. Не отвергайте альтернативы. Если цель — именно доход от недвижимости, рассмотрите и другие схемы — например, коммерческая аренда, рента или инвестиционные инструменты, привязанные к недвижимости. Они могут оказаться менее зависимыми от условий банка.

Что в итоге

Сама идея «взять ипотеку и платить её арендой» никуда не исчезла. Но теперь она требует более подробного расчёта и внимания к деталям.

Прежде чем подписывать договор, сравните условия разных банков — не только по ставке, но и по правилам использования квартиры.