После Великого Октября Москва начала обновляться к концу НЭПа — во второй половине 1920-х. В середине тридцатых годов был бум строительства сталинок. Прошёл почти век. Скоро завершится снос ветхих хрущёвок в сердце России. Разбираемся, угрожает ли жителям московских сталинок «Реновация‑2».
Мой родительский дом в Москве находится на улице Александра Невского, напротив Белорусского вокзала. Там я и прописан. Потолки высокие, двор закрытый и тихий, в семиэтажном подъезде 12 квартир. Все жители давно друг друга знают. Некоторые соседи заселились сюда ещё перед Великой Отечественной. Локация мечты — добираться до любого места города быстро и удобно, друзья живут рядом, тут же — тихий Миусский сквер на месте снесённого большевиками Храма Александра Невского (в 1917 году был виден практически из любой точки Москвы).
Тем временем сегодня на окраинах и даже в ЦАО сносятся хрущёвки — творения архитектора Виталия Лагутенко, деда фронтмена рок-группы «Мумий Тролль» Ильи Лагутенко. И хотя жителей «ветхого» фонда по программе реновации переселяют неподалёку, зачастую новое место жительства менее выгодно для них по сравнению с предыдущим. Кстати, переселение в другой район возможно лишь по письменному согласию собственника. Но только если там есть свободные квартиры. Преимущественно же расселение идёт в старом районе.
Нынешнюю программу реновации столичные власти при поддержке федерального центра утвердили ещё в августе 2017 года — через семь лет после «воцарения» Сергея Семёновича Собянина на посту столичного градоначальника. Она касается примерно миллиона москвичей и подразумевает расселение и снос 5 176 домов. В соседнем от меня Савёловском районе, до которого от места моего рождения две минуты пешком, накануне начали заселение нового реновационного ЖК. Правда, это уже Северный административный округ Златоглавой. Но и в центре реновация в разгаре: она ширится в Басманном, Таганском, Пресненском и Красносельском районах.
Сталинки, которых много и за пределами столичного центра, впечатляют иностранцев, впервые попавших в Москву. Это яркий символ имперской сущности нашей страны. Такие здания легко узнать по солидному, часто богато украшенному облику: массивные карнизы, лепные элементы, пилястры и высокие арочные входы.
Подобная архитектура не была лишь украшением, она символизировала надёжность, государственную мощь и создавалась на века. Основным строительным материалом служил полнотелый кирпич, а толщина стен обеспечивала естественную терморегуляцию и эффективную шумоизоляцию. Это до сих пор высоко ценится жильцами.
Кирпичные здания стоят минимум век. Однако сталинские дома подходят к рубежу, требующему комплексной диагностики и ремонта, обращает внимание управляющий партнёр проектной компании IDI-Project Дмитрий Владимиров.
По словам эксперта, критично и состояние деревянных перекрытий. За век они могли подвергнуться деформации или скрытому гниению от незамеченных протечек. Даже в домах с бетонными плитами требуется оценка их состояния. А естественная вентиляция, задуманная 70–80 лет назад, сегодня часто попросту не работает из‑за засорённых или повреждённых шахт.
Москвичи, как правило, не хотят покидать сталинские дома. Ключевым отличием сталинского фонда от хрущёвского является его высокая социальная и рыночная капитализация, говорит Дмитрий Владимиров.
Это не аварийное жильё, которое нужно срочно сносить, — это зачастую престижные локации, дома с высокими потолками и комфортными планировками. Такие дома строились во времена, когда страна делала мощный акцент на индустриализацию, создание выразительной, монументальной архитектуры. Это было не просто возведение жилья — это была демонстрация идеи о том, что достойная, красивая и основательная среда обитания является частью нового быта
Эксперт уверен, что второй волны масштабной реновации, направленной на сталинки, мы не увидим. Будет адресный капремонт или реконструкция подобного жилфонда. Но лично я мнение аналитика не разделяю: земля под такими домами стоит астрономических денег. И если дома первой линии в сталинском ампире имеют историческую и культурную ценность (портики, колонны, лепнина, памятные таблички с профилями маршалов и генералов войны или партийных деятелей, художников, великих инженеров и музыкантов), то земля под сталинскими зданиями второй линии может стать лакомым куском для девелоперов и их лоббистов уже через десять лет.
К слову, те граждане, кто держит нос поветру, смогут и заработать: инвестируя в покупку ветхой сталинки в центре Москвы, через десять лет они могут получить новую квартиру неподалёку. Однако банк может и отказать в ипотеке на вторичное жильё, если квартира находится не просто в старом, а ветхом жилфонде — аварийном или подлежащем сносу и расселению. На практике банкиры зачастую откзывают в жилищных кредитах и на недвижимость старше 30 лет.