В имущественный налоговый вычет входит не только возврат уплаченного НДФЛ за саму квартиру. Можно получить вычет за проценты по ипотеке. В общей сложности вы вернёте 650 000 рублей. Но стоит оговориться. В 2025 году условия уплаты налогов поменялись, что сказалось и на налоговом вычете. К тому же не всегда получается получить максимальную сумму имущественного вычета. Это происходит из-за мало известных, но значимых нюансах.
Если у вас квартира куплена в ипотеку, то вы можете получить два имущественных вычета:
1. За саму покупку или строительство недвижимости. Максимальная сумма расходов — 2 000 000 рублей.
2. За проценты по ипотеке. Максимальная сумма расходов — 3 000 000 рублей.
Каждый из этих вычетов могут получить оба супруга. То есть для семьи все обозначенные лимиты удваиваются.
Например, квартира стоит 7 000 000 рублей. Переплата за ипотеку — 5 000 000 рублей.
За саму недвижимость муж и жена могут вернуть НДФЛ с суммы 4 000 000 рублей: по 2 000 000 на каждого. Это не вся сумма покупки квартиры, но тут больше ничего не сделаешь — мы скованы ограничениями.
С процентами ситуация противоположная. Супруги вместе могут вернуть 6 000 000 рублей. Переплата только 5 000 000 рублей. То есть они могут решить, кто из них сколько получает и взять максимальную сумму.
Как видим, суммы большие. Редкий человек за год уплачивает несколько миллионов налогов. Проблема решается правилом: имущественные вычет можно переносить на следующие годы. То есть вы можете получать возврат НДФЛ за один объект недвижимости и 2, и 3, и даже 5 лет.
Более того. Если вы не смогли получить весь лимит по вычету за одну квартиру, то можете получить остаток за другу. Например, купили комнату за 1 500 000 рублей. Получили за неё всё, что смогли. Но это не максимум. Когда купите квартиру, оставшийся вычет с 500 000 дополучите.
Однако правило не распространяется на проценты по ипотеке. Возврат НДФЛ можно сделать только по одному объекту недвижимости. Допустим, переплатили за квартиру 2 000 000 рублей, сделали с этой суммы возврат. С оставшегося 1 000 000 вы уже ничего не сможете вернуть, даже если возьмёте вторую ипотеку.
Это правило нужно учитывать, когда вы планируете, в каком порядке будете получать вычет. Допустим, у вас переплата по ипотеке всего 1 000 000 рублей. Но вы планируете купить дом, где переплатите гораздо больше. Есть смысл с первого объекта вычет по процентам не делать вообще.
То же самое и с супругами. Вернёмся к прошлому примеру. Переплата по ипотеке 5 000 000 рублей. Каждый из супругов может вернуть НДФЛ с суммы в 3 000 000 рублей. Получается, что доступный максимум они не смогут получить. Если они планируют вторую ипотеку, где переплата превысит 3 000 000 рублей, есть смысл одному из супругов не получать вычет с первого объекта, а приберечь его на второй.
В 2025 году в РФ появилась прогрессивная шкала налогообложения. Сейчас НДФЛ - это не только 13%. Изменения сказались и на размере налогового вычета.
Прогрессивная шкала налогообложения выглядит так:
| 13% | до 2,4 млн рублей |
| 15% | от 2,4 млн до 5 млн рублей |
| 18% | от 5 млн до 20 млн рублей |
| 20% | от 20 млн до 50 млн рублей |
| 22% | свыше 50 млн |
Налоговый вычет поменялся. Раньше, когда была единая шкала НДФЛ 13%, мы считали так: максимальная сумма, с которой делается возврат, — 3 000 000 рублей. Значит, мы можем получить 13% этой суммы — 390 000 рублей. Сейчас можно получить не только 13%, но и 15%, 18%, 20% или 22%. Всё зависит от того, по какой ставке вы уплачиваете налоги.
Максимальный налоговый вычет по процентам за ипотеку в 2025 году выглядит так:
| НДФЛ | Сумма вычета |
| 13% | 390 000 |
| 15% | 450 000 |
| 18% | 540 000 |
| 20% | 600 000 |
| 22% | 660 000 |
Правила возврата НДФЛ за покупку недвижимости поменялись в 2014 году. До этого ограничений по сумме не было. Купили квартиру за 15 000 000 — с этой суммы и сделали возврат. Это же касается и переплаты.
Правило действует до сих пор для недвижимости, купленной до 2014 года. Например, вы купили квартиру в 2010 году. В 2025 закрыли ипотеку. Переплата составила 5 000 000 рублей. Вычет дадут со всей суммы.
Вычет по ипотеке могут сделать только те, кто уплачивал НДФЛ. Так, самозанятые или безработные вычет не получают.
Схема работает так: если в течение года у вас были расходы, облагаемые НДФЛ, то вычет вы получите. Если таких доходов не было, то вычет не получите. Но если в следующем году вы устроились на работу и НДФЛ платили. то вычет дадут.
Помним, что вычет переносится на последующие периоды и вы можете его делать несколько лет.
Вычет по процентам за ипотеку можно оформить в налоговой. В текущем году мы получаем вычет за прошлый. Так, в 2025 году выплачивают возврат НДФЛ за 2024 год. Правило касается и доходов, и расходов.
Например, если вы купили квартиру в 2025 году, то начинаете получать вычет в 2026. Если в 2025 году не было доходов, облагаемых НДФЛ, то вычет не дадут. При этом неважно, были ли такие доходы в 2024 и 2026.
Чтобы получить вычет, надо подать в налоговую службу декларацию 3-НДФЛ. Как это сделать, читайте в статье-инструкции.
Чтобы получить вычет через работодателя, не нужно ждать, пока закончится год. Можно сразу собрать документы, подать их в ФНС и получить уведомление, которое затем нужно передать в бухгалтерию по месту работы.
Получится, что вы будете получать зарплату больше, чем привыкли, поскольку НДФЛ удерживать не станут.
Правда, не каждый работодатель оказывает подобные услуги. Для начала стоит узнать, готова ли бухгалтерия работать с вашим вычетом.
Вычет по процентам можно получить только на квартиру в сданном доме. Если вы покупаете квартиру по договору участия в долевом строительстве, подавать на возврат НДФЛ сможете только после того, как подпишите акт приёма-передачи.
Это не значит, что часть процентов потеряется. Вы сможете вернуть всё, что переплатили за годы, пока дом строился. Но позже.
Подавать заявление можно по окончании налогового периода, а для получения возврата через работодателя — в любой месяц после того, как заёмщик оформил право собственности на купленное жильё.
Перечень документов для оформления имущественного вычета:
Срок, отведённый законодателем на камеральную проверку, составляет 30 дней. Отсчёт ведётся с того дня, когда было подано заявление. В течение следующих 15 дней деньги поступят на счёт заявителя или обоих супругов.
Вычет не предоставляется, если: