Обидно, когда купил квартиру в ипотеку, а буквально через полгода банк снижает процентные ставки. Новые заёмщики берут кредит под 9%, а ты так и платишь свои 14% годовых. К счастью, можно снизить ставку даже по действующей ипотеке. Рассказываем, в каких ситуациях банк может пересмотреть ваш процент по жилищному кредиту.
Самый простой способ снизить процент по действующей ипотеке — рефинансировать её. Иначе говоря, взять новый кредит на погашение старого, но под меньший процент. Иногда перекредитоваться можно в том же самом банке.
Условия и порядок выдачи кредита на рефинансирование, как правило, мало отличаются от обычной ипотеки. Заёмщик также подаёт заявку, получает одобрение от банка и согласует с ним объект недвижимости. Затем он переоформляет залог в пользу нового кредитора, получает от него деньги и погашает старую ипотеку. Так его задолженность переходит в другой банк, а процент и ежемесячные платежи становятся меньше.
К примеру, полгода назад вы взяли ипотеку 3 000 000 рублей на 20 лет под 10% годовых, а сейчас другой банк предлагает перевести задолженность к нему под 8%. В результате рефинансирования платёж снизится с 28 950 до 25 356 рублей, а переплата по процентам — с 3 952 935 до 2 931 038 рублей. Таким образом, вы будете ежемесячно платить на 3 594 рублей меньше, а сумма процентов снизится более чем на 1 000 000 рублей. Посчитать свой вариант можно в калькуляторе «Выберу.ру».
Часто банки в рамках рефинансирования предлагают взять кредит наличными или объединить ипотеку с другими имеющимися займами.
Кроме банковских программ рефинансирования, бывают и государственные — по ним работают многие крупные банки. Так, в 2025 году россияне вправе рефинансировать жилищный кредит от 5,7% годовых в рамках семейной ипотеки. В июле 2024 года программа была продлена до 2030 года. Она доступна семьям, в которых есть ребёнок, не достигший 7 лет на дату заключения кредитного договора; с ребёнком-инвалидом (не достигшим 18 лет на дату заключения кредитного договора). Причём подать заявку на льготное рефинансирование можно в том же банке, где брали ипотеку. Главное, чтобы он участвовал в программе, а новый кредит соответствовал её основным требованиям:
Желательно уменьшать ипотечную ставку в первой половине срока выплаты. Дело в том, что в первые годы заёмщик платит в основном проценты, а сам долг почти не уменьшается. Например, если он рефинансирует кредит в середине или ближе к концу срока погашения, ему снова придётся платить проценты, но уже другому банку. Тогда и выгоды от снижения процентной ставки никакой или она минимальная.
Ещё один способ понизить процентную ставку — реструктурировать ипотеку, т. е. пересмотреть её условия. С такой просьбой в банк могут обратиться заёмщики, у которых возникли финансовые трудности. Например, в семье появился ребёнок, они потеряли работу, тяжело заболели, получили инвалидность, дома случился пожар. Сложные жизненные обстоятельства надо подтвердить — свидетельством о рождении ребёнка, медицинской выпиской, справкой от пожарных (в зависимости от ситуации).
Кредитор рассмотрит приложенные документы и примет решение о реструктуризации. Может и отказать, но обычно банк идёт навстречу — ему самому невыгодно иметь проблемную задолженность в кредитном портфеле. А так есть шанс, что финансовое положение заёмщика выровняется, и он снова будет исправно платить.
Правда, банки неохотно снижают процент по ипотеке — для них это упущенная выгода. В нашем примере из предыдущего раздела снижение ставки на 2 процентных пункта приведёт к потере более 1 000 000 рублей. Поэтому вам могут предложить другой вариант реструктуризации:
Если заёмщик согласен на предложенный вариант реструктуризации, он подписывает дополнительное соглашение к кредитному договору. Также ему выдадут обновлённый график платежей с учётом этих изменений.
Условия для снижения процента по ипотеке могут быть прописаны в тексте договора. Внимательно перечитайте документы, которые вам дали при оформлении кредита. Как правило, банки предусматривают уменьшение ставки:
К примеру, заёмщик берёт ипотеку на квартиру в новостройке под 12% годовых. Банк попросил его найти поручителя на период строительства. Когда дом сдадут в эксплуатацию, нужно будет отдать построенную квартиру в залог. После этого договор поручительства перестанет действовать, а ставка снизится на 1 пункт. Соответственно, уменьшится и ежемесячный платёж.
Обычно после выполнения условия банк автоматически снижает процент, но лучше уточнить — действительно ли ваш график пересчитали. Если нет, нужно написать претензию в ваш банк и потребовать снизить ставку.
Другой пример — процент по ипотеке привязан к ключевой ставке Центробанка. Допустим, в тексте договора прописано, что процент по кредиту равен ключевой ставке в данный момент + 3%. Соответственно, при снижении ставки ЦБ РФ будет уменьшаться и процент по ипотеке. Но это правило работает и в другую сторону — если ставка ЦБ РФ растёт, увеличивается и процент по кредиту. Если жилищный кредит взяли в феврале 2020 года, когда ставка ЦБ РФ составляла всего 4,25%, он обходился заёмщику в 7,25% годовых. Затем ключевая ставка постепенно повышалась, а в сентябре 2024 года скакнула до 19%. Вместе с ней подскочил и плавающий процент по ипотеке — в нашем примере до 22%.
Плавающий процент сейчас применяется крайне редко, обычно небольшими банками. Идея масштабного запуска ипотеки с переменной ставкой активно обсуждалась профессиональным сообществом — в 2021 году Центробанк выпустил доклад на эту тему. Но так как плавающая ставка рискованна для заёмщиков, дальше разговоров дело не пошло. А 1 сентября 2024 года вступили в силу новые правила для таких кредитов, в частности, ипотеки: теперь ипотеку с плавающей ставкой можно взять только на сумму от 15 до 74 млн рублей (это от 200 до 1 000 среднемесячных зарплат по данным Федеральной службы госстатистики) и на срок не более 20 лет.
Если по условиям кредитного договора банк обязан уменьшить ставку, но отказывается это сделать, нужно обращаться в суд. Кредитор может ссылаться на техническую невозможность снизить процент, ошибку сотрудника или прошлые просрочки по ипотеке. Он может выдвигать новые требования, о которых в документах ничего не сказано — например, застраховать жизнь. Но если в договоре прописано снижение ставки, закон полностью на стороне заёмщика.
Если суд примет решение в пользу клиента, банк обяжут пересчитать проценты — с момента выполнения условий по договору. Например, ставка должна была снизиться после залога квартиры в июне 2022 года. Судебное разбирательство закончилось в декабре 2022 года. Значит, кредитор должен пересчитать проценты за последние полгода и учесть переплаченную сумму при составлении нового графика платежей.
Помните, что пока идёт судебный процесс, заёмщик должен оплачивать жилищный кредит по текущему плану. Переплату потом засчитают в счёт процентов и основного долга.
Часто в кредитном договоре написано, что банк может снизить процент по ипотеке в одностороннем порядке — допустим, если ЦБ РФ уменьшит ключевую ставку. Но своим правом на снижение ставки банки пользуются крайне редко. Им просто нет смысла отказываться от огромной переплаты, которую из года в год вносят ипотечные заёмщики. Только если другие банки начнут переманивать клиентов, предлагая им выгодное рефинансирование, кредитор может снизить процент по действующим кредитам. Но далеко не для всех заёмщиков.
Например, с 18 июля по 15 октября 2022 года Сбербанк принимал заявки на разовое снижение ставки по действующей ипотеке — до 11,5%. Предложение касалось кредитов, выданных с 1 марта по 30 мая 2022 года под 13,9% годовых и выше. Напомним, что весной 2022 года ипотеку на новостройку можно было взять под 20,8% годовых, на вторичку — под 21,1% годовых.
Когда ипотечные ставки стали снижаться, другие банки предложили рефинансирование под меньший процент. Тогда Сбербанку пришлось пойти на крайнюю меру — снизить ставки по уже выданным жилищным кредитам. Правда, воспользоваться уникальной возможностью смогли не все. Сбербанк принимал заявки только в сервисе «Домклик» и требовал, чтобы не было просрочки и реструктуризации.
Так как кредитор обычно не спешит сообщать своим заёмщикам о снижении процента, ограничиваясь скромной заметкой на сайте, стоит самим отслеживать размер ставки ЦБ РФ. Если она уменьшилась, поинтересуйтесь в своём банке, есть ли возможность понизить и ставку по вашей ипотеке.
К примеру, вы взяли жилищный кредит несколько лет назад под 17% годовых, а сейчас ипотеку выдают под 12%. Можно прийти в банк и написать заявление в свободной форме о том, что вы просите снизить ставку. Но если не было официального объявления о снижении процентов, вероятность положительного ответа невелика. Если банк и решит уменьшить процент, то только ответственным заёмщикам, которые вовремя платят и оформляют страховку. В этой ситуации нет законодательных норм, которые обязали бы кредитора снизить ставку.