В начале года казалось, что ситуация в стране стабилизируется. Президент всерьёз взялся за реализацию нацпроектов, чтобы поддержать бизнес, а людям дал дополнительную социальную поддержку в виде материнского капитала, пособий на детей и льготного ипотечного кредитования. Семьи воспряли духом, планируя покупку жилья. Но сейчас задумались — стоит ли, когда всё вокруг падает и во-вот всех отправят в карантин.
Цены на нефть напрямую не влияют на стоимость недвижимости, но косвенно их меняют. Кризисы 1998, 2008, 2014−2015 начинались одинаково — с падения цен на нефть. Цены на недвижимость строго их повторяли, что видно из графика.
Однако в 2020 ситуация будет несколько иной. Во все предыдущие кризисы была сильна привязка цен на недвижимость и ипотечных ставок к доллару. Валютные ипотеки ударили по людям, когда курс резко начал расти. Сейчас этой привязки нет. Курс доллара напрямую не влияет ни на стоимость квадратных метров, ни на платежи по ипотеке. Но не с новостройками (особенно эдитного сегмента), где на цену влияет стоимость стройматериалов.
Ещё в 2014 году об этом рассказывал профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г.В.Плеханова Геннадий Стерник.
Деньги от продажи нефти — одна из основных статей доходов российского бюджета. Чем больше денег, тем большую помощь государство оказывает бизнесу, в том числе и строительным компаниям. Богатый бизнес — богатое население. Значит, у них есть работа, есть деньги, они чувствуют стабильность и склонны покупать недвижимость.
Когда нефть опускается в цене, бюджет беднеет. На поддержку бизнеса и народа уже не остаётся средств. Нестабильность, неуверенность в завтрашнем дне, низкие доходы заставляют людей копить, а не совершать крупные покупки. Спрос на недвижимость падает, что ведёт за собой цены.
Однако это происходит не в один момент. Например, рубль сразу же реагирует на снижение котировок по нефти, а недвижимость с задержкой в несколько месяцев. Этому может предшествовать резкий рост цен, поскольку инвесторы, видя падение нефти, выводят деньги и начинают вкладывать в стабильные инструменты — недвижимость. После того, как ажиотаж проходит, цены квартир стремятся вниз. На это требуется от 4 до 6 месяцев при условии сохранения стабильно низких цен на нефть.
Можем предположить, что пока цены на квартиры будут держаться на прежнем уровне. Если падение нефти продолжится, случится кратковременный ажиотаж, за ним последует спад. Идеальный вариант — поймать волну и продать имеющуюся квартиру на ажиотаже, а купить новую на спаде.
Но цены могут повести себя непредсказуемо. Рассчитывать на то, что повторится сценарий прошлых лет не стоит, — слишком много переменных задействованы в формировании цен на недвижимость. В первую очередь, это спрос. Если люди бросятся вкладывать накопления в квартиры, они вырастут. Владельцы вторички этого же класса тоже поднимут цены.
Вероятнее всего, в цене вырастет элитное жильё, поскольку его покупают те, кто хранят доллары и сейчас не знают, что делать из-за нестабильного курса. Генеральный директор федерального портала «Мир Квартир» Павел Луценко так видит ситуацию с ценами на недвижимость:
Единственное, что можно предсказать с большой долей вероятности – что поднимутся цены на дорогую недвижимость – классов бизнес-, премиум, «элитку». Большая часть покупателей такой недвижимости, особенно «элитки», держат деньги в валюте. Сейчас они, вероятно, активизируются, ну, а застройщики и продавцы на вторичном рынке в ответ поспешат поднять цены – по нашим оценкам, до 20%.
В обстановке, которая сложилась на данный момент, делать прогнозы — неблагодарное дело. Ситуация на рынке меняется каждый час. После того, как цены на нефть стабилизировались, Саудовская Аравия объявила об увеличении объёмов добычи. Это опять обвалило котировки, а сообщение ВОЗ о пандемии усугубило ситуацию. Как себя поведут лидеры стран и нефтяные магнаты? От них зависит глобальная экономическая обстановка. Однако и влияние толпы никто не отменял. Что будут делать люди в панике? Покупать товары первой необходимости или квартиры? Возможен любой сценарий. Главное — не паниковать и не поддаваться массовому психозу. Любая рецессия заканчивается последующим подъёмом. Чтобы выбрать наиболее удачный момент, надо следить за новостями, настроениями и мировыми тенденциями. Мы вам в этом помогаем.