Реформы делаются под лозунгом «вам от этого станет лучше». Но угодить всем и сразу невозможно. То, что благо для мухи, трагедия для паука. Правительство нашло способ избавиться от проблемы обманутых дольщиков, запустив проектное финансирование. У нечестных застройщиков действительно не стало лазейки, через которую они сбегали с деньгами покупателей. Но пострадали и честные участники рынка: рентабельность строительства стремится к нулю. Из-за этого и других финансовых проблем некоторые компании вынуждены уходить. Возвращается проблема недостроя, пусть и без финансовых потерь со стороны простого покупателя. Объёмы строительства тоже сокращаются, что идёт вразрез с государственными задачами, снижает конкуренцию и нарушает баланс цен. Но рейтинговое агентство «Эксперт РА» в обзоре строительной отрасли говорит о том, что выход есть. Застройщики могут обойтись и без денег дольщиков.
До 1 июля 2019 года строительные компании привлекали в проекты деньги покупателей квартир по договорам долевого участия. Для них это были бесплатные средства, которые шли на строительство текущего объекта, других или покрытие прочих финансовых потребностей фирмы. Если застройщик оказывался нечестным или не справлялся с обязательствами, он банкротился и ликвидировался, оставляя дольщиков без денег и жилья.
Проектное финансирование предполагает расчёты между покупателем и строительной компанией через эскроу-счета, где деньги хранятся до ввода объекта в эксплуатацию.
Получается, что застройщик их не получит, пока дом не построит. Но где взять деньги на строительство? Логично, что занять в банке, хотя некоторые застройщики раньше обходились без кредитов. Заметим, что в противовес деньгам дольщиков, за банковский кредит надо платить проценты, что повышает расходы на строительство, а для покупателя — стоимость жилья. По сути он платит ипотеку за себя и кредит за строительную фирму.
Спустя год с начала реформы мы видим безрадостную картину. Объём строительства сократился на 20 млн квадратных метров, что составляет 16%. Как отмечают аналитики «Эксперт РА», начиная с III квартала 2019 количество ДДУ снижается по сравнению с прошлым периодом.
Но здесь стоит оговориться. Правительство, видя ситуацию в реформированной строительной отрасли, на которую давит кризис, запустило льготную ипотечную программу для новостроек.
Это взбодрило спрос. Глава «Дом.РФ» Виталий Мутко отмечает:
Сегодня количество заявок на такой кредит превысило полмиллиона — банки получили 501 тысячу заявлений. Активно идут и другие этапы оформления: уже выдано более 134 тысяч кредитов на 362,4 млрд рублей
«Эксперт РА» также отмечает, что при падении реальных доходов населения у застройщиков нет возможности повышать цены на недвижимость. По данным Союза инженеров-сметчиков, порядка половины регионов в стране на текущий момент характеризуются околонулевой или отрицательной чистой рентабельностью жилищного строительства, а еще у четверти маржа не превышает 5%. При этом для успешного получения проектного финансирования маржа должна быть не менее 15%.
Итак, для успешного строительства нужны деньги. По оценке рейтингового агентства, неизбежное решение — выход на рынок публичного долга, то есть выпуск облигаций. Для этого строительные компании должны пересмотреть свои взгляды на жизнь. Им придётся структурировать холдинги, повысить прозрачность, наладить работу с инвесторами и биржами, получить кредитные рейтинги.
При этом, как отмечают аналитики, инвесторы воспринимают строительный рынок высокорискованным, поэтому потребуются дополнительные риск-премии. «Эксперт РА» предполагает, что в ближайший год выйдут 10−20 новых эмитентов-девелоперов с совокупным объёмом средств до 30 млрд рублей.
Обращаем внимание, что и здесь история про крупные компании, целые холдинги, а не маленьких региональных застройщиков, которые постепенно исчезают.