Переехать в Москву — мечта миллионов. Высокие зарплаты, красивые улицы, умеренный климат — мало регионов может похвастаться таким набором. Многих останавливают лишь мысли о жилье: цены на недвижимость в Москве для большинства россиян совершенно неподъёмные, ипотеку на 30 лет брать не хочется, а снимать — тоже вариант не из дешёвых. Впрочем, если присмотреться, то на любом сайте с недвижимостью можно найти предложения до 3 миллионов рублей. Их немного, но они есть. Пора паковать чемоданы?
Квартиры на первых этажах хрущёвок, жильё в двухэтажных деревянных бараках времён войны, малогабаритные студийные апартаменты по договорам переуступки в только что сданных домах — возможностей купить дешёвую недвижимость в Москве, как и в другом мегаполисе, много. Например, на сайте «Мир квартир» вариантов дешевле 3 миллионов рублей насчитывается 246 штук. Это всего 0,1% от общего числа предложений в столице, но каждому, кто мечтает о переезде в Москву, достаточно и одного, так что выбрать вполне реально.
Вот только стоит ли? Ведь всем известно, что бесплатный сыр, равно как и слишком дешёвый, бывает лишь в мышеловке. Поэтому даже если продавец подтвердил цену в объявлении, и речь действительно идёт о целой квартире, а не о доли в ней, как это часто бывает в случае с недвижимостью по низким ценам, лучше держать ухо востро. «Лента.ру» цитирует экспертов российского «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы»:
Покупая ультрадешёвый объект, необходимо смотреть прежде всего на документы и на ситуацию. Просто так никто дёшево не продаёт
Допустим, вы приехали на просмотр. Когда дом больше напоминает избушку на курьих ножках, штукатурка осыпалась, а у подъезда сидят пустоглазые маргиналы со стеклотарой, то всё понятно уже с улицы: знакомство с будущими соседями состоялось, условия ясны, риски сноса в ближайшие пару лет тоже известны. Если даже это бюджетное жильё планируется покупать в ипотеку, то её не одобрят — банку не нужен такой залог. А если и дом, и квартира выглядят прилично, поезда под окнами не гудят, подтёков на потолках и стенах нет, соседей не слышно, вода, отопление и свет работают, то что же может быть не так?
Первый вариант — апартаменты. Многие предложения в низком ценовом диапазоне на самом деле не являются жилыми помещениями, они строились как апартаменты, а это накладывает кое-какие ограничения. Во-первых, хозяин не может в них прописаться, — юридически это равносильно прописке на работе. Во-вторых, счета за коммуналку владельца точно не обрадуют, ведь на нежилые посещения действуют коммерческие тарифы. Они в разы выше тарифов для населения. Так что проживание в новой «недоквартире» может влететь в копеечку.
Второй вариант — перепланировка. Если студию предлагают в домах прошлого века, то стоит задуматься, откуда там вообще студия — новый тренд последнего десятилетия. Такие «студии» обычно переделаны из комнат, например, в общежитиях. И перепланировка может быть не согласована с БТИ и не зарегистрирована в Росреестре. Если вы готовы махнуть рукой на эти формальности, ведь жить можно и без согласований, то стоит подумать на перспективу.
Любая операция с такой недвижимостью может стать проблемной — например, покупателям не одобрят ипотеку. «Вот тогда и пойду, сам согласую, несущие стены ведь все на местах», — решают некоторые. Но чтобы сделать из комнаты студию, нужно провести водоснабжение и канализацию к мойке в кухне и организовать санузел — то есть расположить так называемые мокрые зоны там, где их нет по плану. Такие перепланировки невозможно согласовать, потому что это запрещённые изменения.
Наконец, юридические тонкости. Если хозяин квартиры умер, то его родные уже через полгода вступают в права наследников и могут продавать имущество. Незадачливый покупатель совершает сделку, ведь недвижимость понравилась, а все документы у продавцов в порядке. Но если в течение трёх лет со смерти прежнего владельца объявятся ещё какие-то наследники, то они будут претендовать на купленную квартиру, и придётся либо отменять сделку, либо договариваться — и то, и другое не слишком приятно.
Другой вариант — хозяин квартиры погряз в долгах и спешно продаёт свою недвижимость. Такие сделки тоже могут быть оспорены судом или приставами, если кредиторы смышлёного продавца начнут требовать своё.
Возможны и ещё варианты. Например, в квартире прописан жилец, который не является собственником, но ни в какую не желает выписываться — невыписываемый человек. Купить такое жильё, конечно, можно, и юридически всё чисто, вот только невыписываемый гражданин будет смущать вас своим присутствием, как некогда смущал предыдущего владельца. Прописанный может не иметь права распоряжаться недвижимостью, но имеет полное право в ней жить. То же самое с теми, кто жил в квартире ранее, но их лишили свободы: вернувшись, они прописываются по последнему адресу, и не повезло, если он совпал с вашим.
Словом, при покупке квартиры ниже рыночной стоимости обязательно нужно искать подвохи — их может быть сколь угодно много, мы привели лишь несколько примеров. Даже если квартиру продаёт застройщик, риски могут быть колоссальными. Это следует понимать в попытках сэкономить.