Ипотеку больше не дадут? Банки массово отказываются от жилищных кредитов

Нашли подходящую квартиру, накопили на первоначальный взнос, а банк отказал в ипотеке? Найти другого кредитора со временем может стать ещё труднее. Банки постепенно отказываются от жилищных кредитов, и у покупателей остаётся всё меньше вариантов. За три года ипотечный рынок потерял 33 участника, а к концу 2027 года их может стать ещё меньше. Кому это грозит проблемами и почему банки больше не хотят давать деньги на жильё?

_{Ипотеку получить станет сложнее: банки отказываются выдавать кредиты на жильё. Фото: нейросеть}

Банков с ипотекой становится всё меньше

С II квартала 2023 года по II квартал 2026-го число банков, выдающих жилищные кредиты, сократилось с 249 до 216. Получается, ипотечный рынок покинул примерно каждый восьмой участник. Об этом сообщают «Известия» со ссылкой на данные Центробанка.

Это не означает, что 33 банка закрылись или лишились лицензий. Они могут продолжать обслуживать клиентов, принимать вклады и выдавать потребительские кредиты, но перестать оформлять новую ипотеку. По прогнозам экспертов, к концу 2027 года количество ипотечных банков может сократиться примерно до 200.

При этом большая часть рынка уже сосредоточена в руках крупнейших игроков. На десятку ведущих банков приходится порядка 90–95% новых жилищных кредитов. Если небольшие организации продолжат отказываться от ипотеки, выбор для покупателей станет ещё уже.

Почему банки отказываются от ипотеки

Главная причина — жилищные кредиты при нынешних условиях приносят недостаточно дохода, особенно небольшим банкам. Сразу несколько обстоятельств делают ипотеку менее привлекательной:

• Высокие ставки и низкий спрос. Рыночная ипотека обходится примерно в 19–20% годовых. При таких процентах ежемесячные платежи оказываются слишком большими для многих семей. По оценкам, приведённым «Известиями», позволить себе такой кредит могут лишь 7% потенциальных покупателей.
• Меньшая доходность льготных программ. С октября компенсация банкам по большинству кредитов рассчитывается исходя из ключевой ставки плюс два процентных пункта. Раньше добавляли три. Банки получают меньше денег на покрытие расходов по льготным кредитам.
• Мало клиентов при высоких ставках. Ипотека под 19–20% годовых может приносить банку хороший доход, но желающих брать такой кредит немного. При этом содержание ипотечного направления требует расходов на сотрудников, проверку заёмщиков, оценку недвижимости и сопровождение сделок. Для небольшого банка при малом количестве выдач эти затраты могут оказаться слишком высокими.
• Риски невозврата. Просроченная ипотечная задолженность, по приведённым оценкам, достигла 267 млрд рублей. Банки должны создавать резервы на возможные потери, а для небольших организаций это дополнительная нагрузка.

Руководитель отдела банковских рейтингов агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина среди причин ухода банков с ипотечного рынка выделяет недостаточную доходность кредитования, высокую стоимость привлечения средств и риски невозврата.

Ситуацию осложняет зависимость банков от государственной поддержки. По данным ЦБ, в августе 2026 года на льготные программы приходилось 56% новых ипотечных выдач. Годом ранее их доля превышала 80%.

Кому станет сложнее купить квартиру

Сокращение количества банков особенно неприятно для покупателей, которые не подходят под стандартные требования крупных кредиторов. В первую очередь проблемы могут возникнуть у:

• Самозанятых и предпринимателей. Доходы у них бывают нерегулярными, а подтвердить заработок иногда сложнее, чем наёмным работникам.
• Жителей небольших городов. Региональные банки могут лучше учитывать особенности местного рынка и предлагать программы, которых нет у федеральных конкурентов.
• Покупателей нестандартного жилья. Например, комнат, долей, апартаментов или объектов со сложными документами. Не каждый кредитор готов принимать такую недвижимость в залог.
• Заёмщиков с небольшим первоначальным взносом. Чем меньше собственных денег покупатель вкладывает в квартиру, тем выше риски банка и вероятность отказа.

Это не означает, что перечисленным категориям обязательно перестанут выдавать ипотеку. Однако при сокращении числа кредиторов найти подходящую программу может стать труднее. Снижение конкуренции также способно уменьшить возможности выбора по страховке, первоначальному взносу и требованиям к подтверждению доходов.

Что делать, если собираетесь брать ипотеку

Паниковать и срочно покупать квартиру из-за сокращения числа банков не стоит. Тем более уход отдельных кредиторов сам по себе не означает, что ипотечные ставки обязательно вырастут.

Однако перед покупкой жилья лучше сравнить предложения нескольких банков и заранее выяснить:

• какой первоначальный взнос потребуется;
• как банк оценивает доходы заёмщика;
• какие требования предъявляет к квартире;
• сколько придётся платить с учётом страховки и других расходов.

Если один банк отказал, это ещё не означает, что ипотеку не одобрит другой.

А что будет с уже оформленной ипотекой? Если банк перестал выдавать новые жилищные кредиты, действующие договоры продолжают работать. Заёмщик должен платить по прежнему графику, а кредитор не вправе требовать досрочного возврата денег только потому, что решил отказаться от ипотечного направления.