Продавать доли закон не запрещает: совладельцы могут заключить соглашение о порядке пользования и закрепить за каждым определённое помещение. Но если возникнут разногласия, спор придётся решать в суде.
Иногда человек думает, что покупает квартиру-студию, а на деле становится владельцем доли в общей квартире. Продавцы разделяют большое жильё перегородками и продают части как самостоятельные студии. Разбираемся, какие есть риски у такой покупки.
У настоящей студии есть свой кадастровый номер, и она зарегистрирована как отдельный объект. Но продавцы нередко предлагают помещения, которые юридически остаются частью одной большой квартиры. Тогда покупатель получает не отдельную квартиру, а долю в праве собственности на общее жильё.
Продавать доли закон не запрещает: совладельцы могут заключить соглашение о порядке пользования и закрепить за каждым определённое помещение. Но если возникнут разногласия, спор придётся решать в суде.
До внесения аванса закажите через «Госуслуги» выписку из ЕГРН и попросите у продавца проект договора. Проверьте адрес, назначение объекта и его характеристики. Если это самостоятельная квартира, в реестре она должна быть зарегистрирована как отдельный объект, а договор должен предусматривать передачу права собственности на всю квартиру, а не на долю.
Отдельно изучите перепланировки: запросите документы об их согласовании, проект и акт приёмочной комиссии, затем сравните утверждённую планировку с фактическим состоянием помещения.
Если изменения выполнены незаконно, новому собственнику, возможно, придётся восстанавливать первоначальную планировку за свой счёт. Кроме того, новые объекты считаются образованными только после постановки на кадастровый учёт и регистрации прав. Не соглашайтесь на обещания продавца оформить документы после продажи — вносите деньги только после подтверждения самостоятельного юридического статуса студии.
Закон запрещает переносить «мокрые зоны» (санузлы и кухни) так, чтобы они оказывались над жилыми комнатами соседей снизу. Согласовать полноценный санузел в каждой комнате можно, но обычно это делают только на первых этажах (или над нежилыми помещениями). Если перепланировку не узаконили, жилищная инспекция через суд обяжет вернуть квартиру в первоначальный вид.
Также учитывайте повышенную нагрузку на электросеть, водопровод и канализацию. В такой квартире она возрастает в разы. Из-за этого часто возникают засоры или перегрузки, если инженерные системы не переделали полностью под нужды многокомнатной студии.
Вас ждут сложности и при продаже квартиры в будущем. Чтобы продать долю в праве собственности, по закону нужно сначала письменно предложить её выкуп всем остальным владельцам других студий в этой квартире (право преимущественной покупки). Если соседей много или они недоступны, процесс продажи может сильно затянуться.
Есть трудности с ипотекой. Далеко не все банки готовы выдавать ипотечные кредиты на покупку выделенных долей с незаконной перепланировкой. А если вы скроете этот факт и банк потом о нём узнает, последует наказание вплоть до расторжения договора ипотеки, продажи квартиры и возврата кредита.
Покупка студии требует особой внимательности: за уютным жильём может скрываться не отдельная квартира, а доля в общем жилье. Проверка выписки ЕГРН, договора и документов на перепланировку поможет избежать судебных споров и незапланированных расходов.