Когда ипотека обретет удобный цифровой формат, почему ипотечная ставка выше ключевой, станет ли онлайн-ипотека дешевле? Взгляды профессиональных игроков на развитие ипотечного рынка разошлись в ходе дискуссии на ежегодной конференции портала «Русипотека» «ЦИФРОВАЯ ИПОТЕКА 3.0: от слов к делу». Финтех сервис «Выберу.ру» принял участие в мероприятии и поделился своими выводами о том, как вели себя банки и заемщики во время весенних событий 2020 года.
Открывая мероприятие, заместитель председателя Комиссии по цифровым финансовым технологиям ТПП РФ Тимур Аитов сходу отметил:
В ментальности россиян есть три мечты – родить сына, посадить дерево и построить дом. Можно ли сегодня построить дом с использованием цифровых инструментов, с экономией денег, времени и как? — задался вопросом модератор дискуссии. Ипотечный рынок сегодня высоко конкурентный, ведь в конечном счете цель цифровизации – экономия времени потребителя
Взгляды профессионалов действительно могут отличаться, но очевидно, что всплеск интереса к ипотеке связан с государственными программами, отложенным из-за карантина спросом, а также с желанием граждан подстраховаться в условиях нестабильного курса рубля.
Ставки 7 или 9% процентов – действительно высокие, если сравнивать с другими странами, отметил начальник центра разработки стратегий Газпромбанка Егор Сусин. Ипотечная ставка будет ниже, если все переменные этого уравнения станут меньше: ключевая ставка ЦБ, цена фондирования, расходы банков, в том числе на резервы и цифровые технологии.
При снижении ключевой ставки на 1%, фондирование дешевеет только 0,6−0,7 п. п., ведь по депозитам и счетам клиентов банк платит проценты, что удорожает финансирование ипотеки. Как пример, в конце 2019 года ипотечные ставки держались на уровне 9,2%, при стоимости фондирования – 4,8% и расходах банков – 2,4%. Оставшиеся 2% – резервы, направляемые в ЦБ. Резервное обеспечение должно быть несмотря на то, что на практике ипотека считается банками самым надежным кредитом с низким уровнем просрочки. В начале года участники рынка были готовы к кредитованию по ставкам ниже, и текущий кризис ускорил процессы.
А вот расходы банков на цифровизацию пока остаются высокими, что поглощает экономию от внедрения удаленных сервисов, удобных клиентам. Поэтому средняя «расчётная» ипотечная ставка банков остается 8,7%. Несмотря на льготные меры, реальная средняя рыночная ставка пока остается на уровне 7,4%, а не 6,5%, как предусмотрено госпрограммой. И все-таки есть позитивная тенденция: сегодня стоимость фондирования составляет порядка 4%, и есть потенциал к снижению других переменных уравнения ипотеки.
Елена Чайковская, советник первого заместителя председателя Банка России, рассказала о перспективах внедрения онлайн-сделок. В июне 2020 года была принята первая версия законопроекта о маркетплейсах. Последние события приучили всех потребителей покупать товары онлайн, следующая задача – внедрять надежные финансовые маркетплейсы – причем не один, а много. Почти 1000 агрегаторов, которые уже работают на рынке, получат равный доступ к маркетплейсам. Регулятор поощряет конкуренцию, что должно привести к дальнейшему снижению ипотечных ставок. С 1 сентября запускается ядро системы – Национальный расчетный депозитарий; на регистрации в ЦБ находятся документы пилотных платформ – Московской биржи с вкладами и ВТБ-регистратора с ценными бумагами.
Помимо этого, ЦБ создает условия, чтобы улучшить путь заемщика по финансовому рынку – оформление кредита или выбранной ипотеки с экономией времени в любой точке страны. Ипотечная сделка – это сложный процесс, с большим количеством бумаг, разрешений, согласований. Чтобы в телефоне заемщика появилась заветная кнопка «сделка онлайн», всем участникам ипотечной цепочки – агрегаторам, маркетплейсам, банкам, госорганам предстоит внедрить умные сервисы. Например, для оценки квартиры и ее «чистоты», идентификации покупателя и продавца, реализации залога. Однако законодательная база сейчас отстает, и требуются новые инициативы, чтобы пробить регуляторный «потолок».
В период самоизоляции в выигрыше оказались те застройщики и агентства недвижимости, которые внедрили платформы электронной регистрации, подчеркнула заместитель председателя Общественного Совета при Управлении Росреестра по Республике Башкортостан Камила Фазлыева. Активному движению в этом направлении мешало то, что у многих банков по-прежнему есть технические проблемы во взаимодействиях с Росреестром. В результате сделка становится длиннее и дороже.
На 3−5 лет от рынка отстают в цифровизации госорганы — например, структуры соцзащиты. Что, в свою очередь, затрудняет механизм реализации «Материнского капитала». Кроме того, сдерживают рынок региональные особенности внедрения технологий, из-за чего покупатели в Рязани, Перми и еще в 15-ти субъектах регистрируют недвижимость офлайн. Успешно перестроили работу на цифровые рельсы ¾ регионов, благодаря чему во 2 квартале 2020 года количество электронных ипотечных сделок выросло в 4 раза. В апреле Росреестром было зарегистрировано 11 тысяч, а в июле уже 43,5 тысячи. Это внушительный рост по стране, однако лишь десятая часть от количества всех сделок с недвижимостью.
Если в марте банки одобряли 9 из 10 ипотечных заявок, то в апреле конверсия упала в разы. Лишь 8 из 100 привлеченных клиентов были приняты банками, отметил коммерческий директор финтех сервиса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. В 2020 годы мы видим рекордно высокую популярность запросов на ипотеку в сети – количество запросов в январе 2020 года увеличилось на треть, а в июле превысило 45% по сравнению с 2019 годом. Более того, каждый третий оформленный запрос – это заявка, поданная с «Выберу.ру».
В июле калькулятором «Льготная ипотека» воспользовались почти 100 тысяч пользователей, причем не только из обеих столиц и Подмосковья, а также из Новосибирска, Ростова-на-Дону, Казани, Самары и Екатеринбурга. Интересно, что лидером по запросам в нашей бескрайней стране стала сельская ипотека. Активнее других ее смотрели пользователи из Уфы и Перми, что объясняется доступными ставками и менее строгими карантинными мерами.
Всплеск внимания к ипотеке пришелся на начало мая и достиг 40% спроса – и все это происходило на фоне патовой ситуации: возможность оформить сделку фактически отсутствовала. Банки в буквальном смысле «закручивали гайки», ограничивая доступ заемщикам из туриндустрии, ресторанного бизнеса и ряда других проблемных отраслей. Колл-центры и бэк-офис не справлялись с наплывом заявок, а ипотечная реклама «просела» аж на 95%. Были и единицы, кто пошел «ва-банк» и получил все «сливки» спроса: так, один партнерский банк смог получить 10-ти кратный рост заявок благодаря сохранению медийной и перформанс-рекламы. И к моменту стабилизации рынка этот банк занял устойчивую позицию одного из лидеров по сбору трафика и узнаваемости потенциальными заёмщиками.
Не ипотека – цель человека, а квартира, уверен директор по аналитике ЦИАН Сергей Паламарчук. По данным компании, спрос на «вторичку» восстановился в июле 2020 года благодаря отложенному спросу и динамике «первички». В апреле рынок недвижимости пережил серьезный спад — около 60%. Единственный сегмент, который в период пандемии вырос на рекордные 30%, – это загородная недвижимость. Что касается цен, то «вторичка» неуклонно снижается. Покупатель формирует рынок и все активнее прибегает к такому финансовому инструменту как ипотека. При этом ее доля в «первичке» достигла 60% по стране и 70% в Москве, во «вторичке» – 55%. Спрос на недвижимость останется высоким долго, – полагает эксперт, – ведь по количеству квадратных метров на человека мы далеки от Запада. Люди хотят улучшать жилищные условия: в частности, для работы из дома, с чем многим пришлось столкнуться во время самоизоляции.
Банки по-прежнему одобряют онлайн-заявки на ипотеку в 3 раза реже, чем поданные очно. Тенденция рынка прямо противоположная — впервые в истории в июле количество заявок, поданных по онлайн-каналам, выросло почти на четверть, а в офлайне снизилось на 15%, по сравнению с мартом 2020 года – сообщил Владимир Шикин, заместитель директора по маркетингу НБКИ.
Одобрит ли банк заявку и какой будет ставка, зависит от персонального кредитного рейтинга (ПКР), который можно назвать индикатором хорошего заемщика. Перед тем как подать заявку в банк, многие дистанционно в течение нескольких минут узнают свой ПКР и затем самостоятельно рассчитывают условия будущего кредита. Все онлайн-инструменты для этого уже есть. Чем выше уровень вашего рейтинга, тем больше вероятность одобрения по выгодной ставке. Банки стимулируют добросовестных ипотечных клиентов, дисциплинированно выплачивающих займы. Они получают максимальный рейтинг, а также в дальнейшем – самые лучшие условия и ставки по любым кредитам.