Благими намерениями дорога к несправедливости вымощена. Эйфория от низкой ставки по льготной ипотеке прошла. Пришло осознание — рост цен перекрыл выгоду от экономии на процентах. Говорят, что дешевле было купить квартиру под 10% годовых, но по старым ценам, чем сейчас под 6,5%. Предлагаем на примере однокомнатной квартиры в Москве посчитать, насколько критична ситуация с ростом цен.
Поскольку в повышении цен винят льготную программу, которая начала действовать с апреля 2020 года, для сравнения мы возьмём цены и процентные ставки на начало года и на текущий момент. Заодно расчёт покажет, как за год изменилась ситуация на рынке недвижимости и выполняет ли государство цель — сделать жильё доступным.
Для примера мы выбрали ЖК «Настроение». Срок сдачи дома — 3 квартал 2021 года. Площадь — 39,7 кв. м.
Смотрим, как выросли цены на квартиру за текущий год. Повышение составило примерно 13%.
Для справки: по данным Национального рейтингового агентства, цены на жильё в Москве по отношению к апрелю выросли на 10%.
Сделаем несколько расчётов по ипотеке: на начало года по ставке 9% на 15 лет и на конец года по ставке 6,5% тоже на 15 лет. Первый взнос в обоих случаях 20%.
| Сумма | Процентная ставка | Первый взнос | Ежемесячный платёж | Переплата |
| 7 531 090 | 9% | 1 506 218 | 61 108 | 4 974 614 |
| 9 992 490 | 6,5% | 1 998 498 | 69 636 | 4 540 533 |
Для сравнения посчитаем ипотеку на 20 лет, чтобы сделать ежемесячный платёж комфортнее.
| Сумма | Процентная ставка | Первый взнос | Ежемесячный платёж | Переплата |
| 7 531 090 | 9% | 1 506 218 | 54 207 | 6 984 889 |
| 9 992 490 | 6,5% | 1 998 498 | 59 601 | 6 310 262 |
Как видим, в обоих случаях выгода на стороне высоких процентов и низкой цены, если ориентироваться на ежемесячные платежи. Однако переплата незначительно ниже при ставке 6,5%.
Возможно, ситуация в регионах лучше. По данным НРА, среднее повышение цены — 7%.
Для примера возьмём новостройку Кирова, однокомнатную квартиру 38,5 кв. м.
С начала года цена на квартиру изменилась с 1 501 500 рублей до 2 117 500 рублей.
Считаем ипотеку на 15 лет с первым взносом 20%.
| Сумма | Процентная ставка | Первый взнос | Ежемесячный платёж | Переплата |
| 1 501 500 | 9% | 300 300 | 12 183 | 991 806 |
| 2 117 500 | 6,5% | 423 500 | 17 181 | 1 398 702 |
Здесь мы получили почти такой же результат, что и в Москве. Вывод можно сделать однозначный — выгоды от льготной ипотеки нет. Те, кто купил жильё до повышения цен, может рефинансировать кредит. У обладателей дорогой квартиры по низкой ставке шансов получить дополнительные выгоды нет.
Учитывая, что доходы населения за год упали, то говорить о доступности жилья нельзя.