Как заработать на инвестициях в парковочные места: Эксперты оценили плюсы и минусы

Три четверти россиян готовы инвестировать в парковки

Большинство россиян считают приобретение парковочного машино-места хорошей возможностью для заработка, а 17% уже купили его и сдают в аренду. Эксперты отмечают, что многое зависит от нюансов и надо внимательно выбирать такую недвижимость.

Около 76% участников опроса, проведенного финансовым маркетплейсом «Выберу.ру», положительно оценивают парковочное место в жилом доме в качестве объекта для вложения средств. 17% респондентов уже приобрели его и сдают в аренду, а у 8% опрошенных таких парковочных мест несколько. 13% соотечественников приобрели парковку в новостройке, чтобы со временем продать по более высокой цене.

Еще более трети опрошенных (38%) готовы рассматривать покупку парковки как инвестиционную идею, как только у них появится финансовая возможность. При этом половина респондентов этой группы (52%) говорят, что важным условием для них будет стоимость парковочного места в пределах 1 млн руб. Каждый четвертый готов выделить сумму до 750 тыс. руб. Вложить больше (до 1,3 млн руб.) в приобретение парковки готовы 15% респондентов, до 1,5 млн рублей — 8%.

При этом 34% участников предпочитают другие инвестиционные инструменты. Из них 22% указали, что парковочное место не всегда можно быстро конвертировать в деньги, 37% пока направляют сбережения на более глобальные финансовые цели, в том числе покупку квартиры. Еще 17% не уверены, что парковка даст желаемую доходность. Четверть респондентов (24%) предпочитают формировать финансовую подушку на депозитах в банке.

«Покупку парковочного места для последующей сдачи или продажи рассматривают преимущественно россияне возрастной группы от 36 до 45 лет, — говорит исполнительный директор «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. — Как правило, они уже имеют накопленный капитал и закрытые базовые финансовые цели. Тем не менее мы не исключаем, что в дальнейшем интерес к покупке машино-мест будет увеличиваться, поскольку все больше пользователей начинают интересоваться альтернативными источниками пассивного дохода, а парковочное место, как объект недвижимости, может привлекать инвесторов и с более консервативным риск-профилем».

Динамика цен на парковочные места, по данным «Яндекс Недвижимости», отличается в разных городах, хотя в основном стоимость двигается вверх. В Москве медианная стоимость машино-места составляет сейчас около 236 тыс. руб. за кв. м, что на 4,1% ниже показателей августа, но за год рост стоимости составил 18,6%. Экспозиция сократилась на 6,1% к августу и на 20,7% к сентябрю прошлого года, а медианная площадь составила 14 кв. м. Подобная динамика во многом связана со структурой предложения, отмечают эксперты «Яндекс Недвижимости»: большая часть паркингов в столице вводится в проектах бизнес- и элитного сегмента, где цены традиционно выше. В комфорт-классе же машино-мест заметно меньше.

В элитных жилых комплексах полная стоимость одного машино-места способна достигать десятков миллионов рублей

В Санкт-Петербурге машино-место стоит около 73,3 тыс. рублей за кв. м., что на 10,4% ниже августовского уровня и на 17% ниже показателя сентября прошлого года. При этом медианная площадь за год оставалась неизменной — 13 кв. м. Расширение экспозиции за счет более бюджетных лотов изменило структуру предложения и привело к снижению медианной стоимости, поясняют аналитики.

В Екатеринбурге медианная стоимость машино-места — 105,4 тыс. рублей за кв. м, что на 4,3% ниже, чем в августе, но выше на 22,9%, чем год назад. На динамику цен повлияло расширение предложения: в продаже увеличилась доля небольших лотов в комфорт- и бизнес-классе (средняя площадь машино-места сократилась с 15 до 14 кв. м), также был выведен в продажу отдельный многоэтажный крытый паркинг.

В Новосибирске квадратный метр паркинга стоит 68,1 тыс. руб., это на 2% меньше, чем в августе, но на 29,8% больше, чем годом ранее. Это во многом обусловлено эффектом низкой базы, поясняют аналитики. За год предложение существенно увеличилось, причем преимущественно за счет более дорогих проектов комфорт- и бизнес-класса.

В Тюмени за год парковки подорожали на 9,6%, а за сентябрь подешевели на 2,4% (до 41,6 тыс. руб. за кв. м).

«Сегмент машино-мест напрямую зависит от рынка новостроек, — отмечают в «Яндекс Недвижимости». — Динамику цен и объема предложения определяют класс жилого комплекса, сроки его ввода и стратегия девелопера. В элитных проектах полная стоимость паркинга достигает даже десятков миллионов рублей, в бизнес-сегменте фиксируется двузначный рост, а в комфорт-классе машино-места становятся доступным инструментом инвестиций».

Девелоперы закладывают ограниченный объем парковок в своих жилых комплексах, а продажи зачастую открывают лишь на финальном этапе строительства, что усиливает дефицит, считают аналитики. В периоды расширения экспозиции цены могут временно снижаться, отмечают они, однако в долгосрочной перспективе паркинги дорожают вместе с жильем и сохраняют статус востребованного и доходного актива.

Инвестиции в парковочные места — одна из самых популярных стратегий у частных инвесторов — из-за малого порога входа и понятной модели доходности, говорит эксперт — советник по инвестициям в недвижимость юга Евгений Ткачев. Основные инвестиции приходятся на города-миллионники. В среднем такие вложения приносят 12% годовых и окупаются быстрее, чем инвестиции в жилую недвижимость.

Однако надо быть внимательным при выборе объекта, советует Ткачев. Например, в некоторых регионах застройщик обязан обеспечить количество парковочных мест в 75% от общего числа квартир. В итоге доля свободного паркинга в этих проектах будет высокой. Также стоит учитывать, что застройщик при слабых продажах паркинга может давать покупателю парковку в нагрузку (например, при покупке квартир по субсидированной ставке или при ипотеке без первого взноса). Это может привести к увеличению конкуренции на вторичном рынке при перепродаже.

Кроме того, нельзя сказать, что это высокодоходные вложения, отмечает Ткачев. Например, в 2022 году в одном из жилых комплексов (ЖК) Краснодара (со сдачей в 2024 году) парковки продавались за 450 тыс. руб. Но сейчас продать это машино-место можно лишь за 500 тыс. руб. Цена не выросла как раз из-за того, что застройщик «дарил» парковки по акции новым покупателям. Кроме того, в микрорайоне есть достаточное количество свободного открытого паркинга, и он еще не до конца заселен.

«Инвестиционная стратегия с паркингом будет работать только в тех локациях, где есть высокая плотность населения и дефицит парковочных мест, — говорит Ткачев. — С развитием механизма КРТ, на мой взгляд, привлекательность инвестиций в паркинг вне столицы будет уменьшаться. Возможно, этот инструмент будет использоваться как альтернатива банковскому вкладу при снижении ключевой ставки».

В крупных городах в новых ЖК мест традиционно меньше, чем квартир, а в центре Москвы аренда машино-места приносит около 25 тыс. руб., — говорит директор по развитию бизнеса VSN Group Александр Мещеряков. При этом вложения значительно ниже (в 8-10 раз), чем при покупке квартиры. В массовых ЖК доходность может составлять до 12% годовых, а в премиальном сегменте достигать 20-25%.

Таким образом, машино-место способно приносить доход на уровне коммерческой недвижимости и выше банковских депозитов. Особенно выгодно оно выглядит в локациях с дефицитом парковки или там, где растут тарифы на уличную почасовую стоянку, — в Москве стоимость таких парковок уже подняли до 600 рублей в час, что стимулирует владельцев искать долгосрочные решения.

«Однако ликвидность у этого актива ограничена: рынок машино-мест в первой половине 2025 года в целом показал снижение активности, и продать объект быстро бывает сложно. Также стоит учитывать эксплуатационные расходы, налоги и конкуренцию. Поэтому машино-место нельзя назвать универсальной инвестицией — это скорее нишевый инструмент, который оправдан в правильной локации и при расчете на стабильный, а не спекулятивный доход», — считает Мещеряков.